Mietrecht

Mieterhöhung – Worauf kommt es an aus Vermieter und aus Mietersicht

Des einen Freud, des anderen Leid. Kaum ein anderes Thema ist in Deutschland aktuell umstrittener und sorgt für soviel Zündstoff. Mieterhöhungen sind, gerade in Zeiten von sowieso schon sehr hohen Mietpreisen, für Mieter oftmals eine Hiobsbotschaft. Nichtsdestotrotz heben viele Vermieter die Miete regelmäßig an. Die Gründe hierfür sind vielfältig. Bei vielen ist es der Wunsch nach mehr Rendite und andere versuchen ausgeführte Sanierungen auf die Mieter umzulegen. Was es dabei zu beachten gibt erfahren Sie hier.

Welche Voraussetzungen gibt es bei Mieterhöhungen?

Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung immer möglich, muss dabei aber gesetzliche Vorgaben erfüllen. So kann der Vermieter beispielsweise nicht einfach zweimal im Jahr die Miete erhöhen. Geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: BGB).

Die kürzeste mögliche Spanne zwischen zwei Mieterhöhungen liegt bei 15 Monaten. Alle 12 Monate kann die Miete erhöht werden. Hierfür verfasst der Vermieter ein Schreiben zu seinem Mieterhöhungsbegehren und stellt dieses dem Mieter zu.

Der Mieter hat daraufhin 3 Monate Zeit, um zu prüfen, ob die Erhöhung des Mietzinses rechtmäßig ist. Nach 3 Monaten muss dann die erhöhte Miete gezahlt werden. Eine Mieterhöhung ist immer schriftlich anzuzeigen. Hierfür genügt eine E-Mail, üblich ist aber der Postweg.

Anpassung des Mietzinses aufgrund von Modernisierung

Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten zur Anpassung der Miete. Die erste Möglichkeit ist die Anpassung nach erfolgter Modernisierung. Der neue Mietzins ist dann nach Abschluss der Arbeiten an den Vermieter zu entrichten.
 
Die Erhöhung richtet sich hier nach den auf die Wohnung entfallenden Baukosten. Hiervon kann der Vermieter maximal 8 Prozent auf die jährliche Miete aufschlagen. Die Mieterhöhung ist danach von Dauer und nicht zeitlich begrenzt.
 
Zu beachten ist aber, dass es hier auch Begrenzungen gibt. Wenn die Nettokaltmiete unter 7 Euro den Quadratmeter liegt, dürfen in sechs Jahren maximal 2 Euro pro Quadratmeter aufgeschlagen werden.

Bei einer Miete von mehr als 7 Euro pro Quadratmeter dürfen in sechs Jahren maximal 3 Euro pro Quadratmeter aufgeschlagen werden. Reguläre Instandhaltungen zählen hier nicht zu den Baukosten. Das bedeutet, dass die Modernisierung einen Mehrwert für den Mieter haben muss. 

Anpassung aufgrund einer Anpassung an den Mietspiegel

Eine weitere Möglichkeit der Mieterhöhung ist die Anpassung an den Mietspiegel. Wer seine Wohnung sowieso schon oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet, hat in der Regel das Nachsehen und kann keine weitere Erhöhung anbringen.

Eine Ausnahme gibt es, wenn der Vermieter drei vergleichbare Wohnungen vorlegen kann, die einen höheren Mietzins aufweisen.
Wer jedoch unterhalb des Mietspiegels liegt, kann die Miete problemlos anpassen.

Hierfür müssen im Anschreiben einige Daten genannt und dargelegt werden. Wichtig sind die Quadratmeter der Wohnung, der aktuelle Mietpreis pro Quadratmeter und der gewünschte neue Mietpreis pro Quadratmeter.

Anhand der Berechnungshilfen im Mietspiegel kann der Vermieter relativ einfach anhand der Daten seines Objekts eine Mietpreisspanne ausrechnen, in der er sich mit dem Mietzins bewegen kann. 

Anpassung aufgrund einer freiwilligen Anpassung des Mietzinses

Die letzte und am wenigsten populäre Möglichkeit zur Anpassung des Mietzinses ist die Anpassung nach einer freiwilligen Anhebung. Hierfür vereinbaren beide Parteien einfach einen höheren Mietzins und halten diese dann in einem Mietvertrag entsprechend fest. 

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze – was ist das?

Die Mietpreisbremse besagt, dass eine Mieterhöhung in drei Jahren maximal 20 Prozent betragen darf. Wer mehr verlangt, handelt rechtswidrig und muss davon ausgehen, dass die Mieterhöhung vor Gericht keinen Bestand hat. 

Die Kappungsgrenze verschärft die Mietpreisbremse nochmal und setzt den Deckel bei maximal 15 Prozent Erhöhung auf. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten soll so eine übermäßige Belastung der Mieter verhindert werden. 

Was passiert, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?

Grundsätzlich ist es so, dass der Vermieter eine Mieterhöhung immer erbeten muss. Auf diese Bitte muss in der logischen Folge dann die Zustimmung des Mieters erfolgen. Was kann man aber tun, wenn der Mieter dem Anhebungsprozess nicht zustimmen möchte?

In den meisten Fällen hilft hier nur der Klageweg. Wer die Anpassung des Mietzinses sauber begründet und alle Formalien eingehalten hat, der hat auch ein Recht auf die Zustimmung des Mieters. Der Mieter kann sich hiergegen auch kaum wehren und muss im Zweifel vor Gericht seine Zustimmung abgeben.

Dieser Weg ist für beide Parteien äußerst unangenehm und man sollte versuchen im Vorfeld das Gespräch zu suchen. Oftmals kann es schon helfen, wenn man als Vermieter plausibel die geltenden Rechtsgrundlagen darlegt oder diese im Mieterhöhungsschreiben benennt. So hat der Mieter die Möglichkeit, die Abläufe zu verstehen und kennt auch seine Pflichten. 

Warum stehen Mieterhöhungen in der Kritik?

Viele Mieterhöhungen stehen in der Kritik, da gerade Großinvestoren so versuchen langjährige Bewohner aus ihren Wohnungen zu vertreiben, um dann teuer weiterzuverkaufen oder zu sanieren und anschließend teurer zu vermieten.

Das Schlagwort hier ist: Gentrifizierung. Beschrieben wird damit der Wegzug von langjährigen Bewohnern eines Viertels, da diese sich die Mieten nicht mehr leisten können. In der Folge werden Wohnungen nur noch an zahlungskräftige Mieter vermietet und somit die komplette Bevölkerungsstruktur des Viertels nachhaltig verändert. 

Fazit

Wer Wohneigentum mietet, kann sich nicht darauf verlassen, dass der im Mietvertrag genannte Preis für immer seine Gültigkeit behält. Ähnlich wie auch bei anderen Produkten steigt der Preis für das Wohnen regelmäßig und im Sinne der Vermieter ist das auch gut so.

Gebäude unterliegen einer dauerhaften Abnutzung durch Abwohnen und von Zeit zu Zeit müssen diverse Bauteile einfach ausgetauscht oder saniert werden. Hierfür kommt im Regelfall der Vermieter auf und auch dieser muss mit steigenden Preisen kämpfen und holt sich daher einen Teil der Kosten vom Mieter zurück.

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